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理财 | 有路学堂,为你科普房地产基金投资术语

有路2019-02-10 16:56:36

了解一些经济、金融专业术语,是投资理财能手的必备技能之一。今天有路为大家整理了一些实用的房地产基金投资术语,让你下次再听到别人说出那些“高大上”专业术语时,不再一头雾水。



贷款价值比(LTV):贷款价值比是放贷人考虑房地产贷款时使用的风险评估比率。大部分高级放贷人将贷款价值比作为确定贷款相关风险的一个最重要的因素。贷款价值比是贷款的本金金额和房产的预计价值的比例。大部分放贷人将采用评估获得房产的价值,并根据合格贷款金额适用的风险偏好进行评估。目前,高达50%至60%的贷款价值比很常见,然而在上世纪80年代房地产市场繁荣时,90%或者100%的贷款价值比也不罕见。


贷款成本比(LTC):贷款成本比是用于协助项目融资的贷款与总成本的比率。例如,如果某一项目可能花费1,000,000美元,借款人要求获得700,000美元,则贷款成本比将为70%。一般来说,贷款成本比越高,项目的风险性越大,这取决于投资在融资结构中的情况。贷款价值比 (LTV)是相类似的指数,它将贷款金额与项目的公平市场价值进行比较。


债务:债务是一方(债务人)亏欠另一方(债权人)的钱款(债务)的金额。在房地产领域,通常以抵押或者信托契约的形式为债务提供担保,债务附带特定的期限和利率。房产作为贷款的担保品(抵押品),而该房地产产生的租金则提供偿还债务利息款的现金流。依据偿还顺序,房地产债务(或者贷款)比股份有优先权,会最先收到现金流或者利润的付款。


房地产债务提供了其他行业通常没有的杠杆,它提高了收益并使投资者能够购买仅凭自己的资本无法获取的地产。房产现有和未来的现金流量的偿债能力是衡量投资的自身风险的一个重要指标。一般来说,负债的金额越大(即杠杆率越高),投资风险越高。



高级债务:高级债务是融资结构的“基底”,债务人需要优先偿还高级债务,其次偿还次级债务、夹层债务、优先股和普通股。高级债务持有人有权没收房产、通过托管人销售房产,从售价中扣除房产的公平市场价值,直到收回其贷款金额,包括本金、利息和手续费。与融资结构的其他部分相比,高级债务通常具备较少的相对风险,因此其融资成本更低。大多数的高级债务放款人为具备混合资本的金融机构,例如银行、保险公司和养老金基金。


内部收益率(IRR):内部收益率用于衡量投资的盈利能力。用最简单的术语描述就是,内部收益率是项目在投资期内预计产生的平均年收益。内部收益率考虑到了对房产的修缮、资本增值、多年的现金流、房产的购买和销售以及其他因素。投资者可使用资本率快速地衡量他们购买房产金额的是否值得,同时他们可以使用内部收益率获得指定的时间期限内潜在投资的全貌。应记住虽然内部收益率极其有用,但内部收益率是基于极大数量的假设。



预测:预测是房地产常采用的一种财务模型,用于预测未来现金流量和投资收益总额。预测试图将所有的变量均纳入考虑范围内(例如潜在总收益、空置补贴、费用和未来利率等),以模拟项目可能产生的预期收益。需要记住的是,预测是前瞻性推测或者估计,投资人不能将其作为事实或者业绩保障。投资者应核实或者针对假设的准确性自行开展尽职调查。


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