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【以案说法】借名购房的风险,夫妻之间并不必然构成表见代理

刘春城律师说法2019-05-08 10:38:20

【以案说法】借名购房的风险,夫妻之间并不必然构成表见代理



【法律要点】对于房产、车辆、股权等重大财产转让,一定要慎之又慎,不要想当然,即使是夫妻,没有另一方的明确授权,没有授权委托书,即使有授权委托书,也要见到本人,确认真实合法。夫妻之间并不必然构成表见代理,妻或者夫代替另一方签署的协议并不必然合法有效。法律面前无小事,一就是一、二就是二。不要听信花言巧语,该怎么办就必须怎么办。向本案的王某一家就损失惨重,10多年前20多万可以买一套房,现在20多万首付都不够。白白错过了最好的购房时机。一些大事,最好咨询委托律师办理、起草、审核协议,避免不要的法律风险。不要在乎那点律师费,一失足成千古恨、悔之晚矣。





【案情简介】:

2006年12月10日,王某与徐某、冯某签订关于坐落于北京市房山区某号房屋(以下简称诉争房屋)的房屋购买资格转让协议,约定徐某、冯某自愿将上述房屋的购买资格转让给王某,徐某、冯某无偿协助王某办理购房及五年后过户的相关手续等。协议签订后,王某支付了所有转让费和全部房款共计201178元。徐某为王某出具了收条。

2007年3月19日,冯某与燕化公司签订集资建房协议书,取得诉争房屋的购买资格。2007年4月25日,王某又以冯某名义支付了诉争房屋的维修基金及印花税等各项相关费用共计3499元。王某还向相关部门缴纳了2007年至2012年的物业费和2009年至2012年期间的取暖费。徐某于2007年7月25日将房屋钥匙交给王某,王某实际占有使用诉争房屋至今。

现该诉争房屋已经符合上市条件,王某符合购房资格,曾多次找到徐某、冯某要求其配合过户,但对方明确表示拒绝且不承认该房屋购房资格转让协议的效力,并以排除妨害为由诉至法院。经协商未果后,王某诉至法院,请求依法确认王某与对方于2006年12月10日签订的关于北京市房山区某号房屋购买资格转让协议有效,并判令徐某、冯某协助王某办理该房屋产权过户手续且负担本案案件受理费。

冯某答辩并提出反诉称:王某和徐某签订的关于北京市房山区东风街道羊耳峪西区×号楼×单元×号购买资格转让协议,事前未经王某授权,事后也未经王某追认,对于王某不发生法律效力,应属于无效合同,故提起反诉,要求确认王某与徐某签订的关于北京市房山区东风街道羊耳峪西区×号楼×单元×号房屋购买资格转让协议无效。

王某针对冯某的反诉答辩称:在转让协议第一条写夫妻双方均认可这个协议,亦同意转让。和燕化公司签订协议的时候徐某一直带着王某办理手续,冯某也是知道的。王某国法律有明文规定,当事人一方以出卖人没有所有权或者处分权主张合同无效的不予支持,所以本案所涉转让协议应该是有效的,王某不同意反诉人的反诉请求。

徐某答辩并针对冯某的反诉辩称:王某卖房冯某不知情,王某也没有告知冯某。不同意王某的诉讼请求,同意冯某的反诉请求。

原审法院认为:根据庭审质证,本案诉争的北京市房山区某号房屋系冯某作为燕化公司职工认购的集资房,该房虽系冯某委托徐某办理的认购签约、摇号等相关手续,但并不能以此认定徐某对该房屋具有完全的处分权,故法院对王某所述有理由相信徐某可以全部负责、徐某保证冯某知情、同意的意见不予采纳。徐某在签订房屋购买资格转让协议过程中未出具任何冯某委托其代为签订合同的书面委托,或其他足以令人相信徐某为有权代理的书证;同时王某在整个交易过程中也从未见过冯某本人,冯某在事后也没有追认徐某的签约行为,故徐某虽为冯某之夫,但不足以认定徐某的行为系表见代理,其代冯某与王某签订的房屋购买资格转让协议应为无效。

据此,原审法院于2014年3月判决:确认反诉徐某以冯某名义于2006年12月10日与王某签订的房屋购买资格转让协议无效。





判决后,王某不服,上诉至二中院

二中院认为:根据双方的诉辩意见,本案主要涉及两个问题:一是徐某以冯某名义签订房屋购买资格转让协议的行为是否构成表见代理;二是冯某对徐某出卖购买资格一事是否知悉。

对于问题一,根据王某的陈述,其在与徐某签订房屋购买资格转让协议时是知道徐某的转让行为应征得其妻冯某同意的,但徐某在签订协议过程中并未出具冯某委托徐某出售房屋或购房资格的书面委托或其他足以令人相信徐某为有权代理的书证,其在整个交易过程中亦未见过冯某本人,故仅依据徐某有关冯某知情并同意的保证,不足以构成令人相信徐某有权代理冯某签订协议的理由,原审认定徐某的行为不构成表见代理,并无不妥,本院予以确认

对于问题二,当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。王某主张冯某对徐某出卖购房资格的行为知悉,但并未提供充分的证据予以证明。而根据其主张的冯某委托徐某办理摇号、认购签约等相关手续、冯某对诉争房屋不关心等情形,并不足以得出冯某事先或事后知情的结论,且冯某和徐某对上述情形的解释亦具有一定的合理性,故本院对王某有关冯某对徐某与王某签订协及王某出资购买房屋的行为是明知的上诉意见,不予采纳。

综上所述,原审法院确认徐某以冯某名义与王某签订的房屋购买资格转让协议无效并判决驳回王某的诉讼请求,并无不当,本院予以维持。判决如下:

驳回上诉,维持原判。

 

刘春城律师

18年资深执业律师,主任律师,高级合伙人!北京大学法学学士,团队合作,专业办理婚姻继承、建筑施工、房屋买卖、合同纠纷、公司法律顾问等民、刑、经济法律业务,经验丰富、成功率高,TEL:13910393880(微信)

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